---

 

Gal benamiui nuskambės ir drastiškai, tačiau ne kiekvieną butą jo gyventojai namais vadina. Namai - tai ne šiaip sau keturios sienos, durys užsirakinti ir langas užuolaidoms užtraukti, ši sąvoka paprastai žmogui reiškia daugiau. Tačiau ne retas būstas namais virsta sunkiai. Daugiausia į tuos "kai kuriuos" pretenduoja senesnės statybos miestų daugiabučiai gyvenamieji namai. O tokiuose gyvena daugiau nei pusė didmiesčių ir nemaža dalis mažesnių miestų gyventojų.

 

Įdėję daug darbo, išmonės ir pinigų, žmonės sugeba puikiai sutvarkyti nors ir prasto išplanavimo, ir standartinį butą. Tačiau jokie stebuklai bute negali kompensuoti tamsių, purvinų ir smirdinčių laiptinių, kurių niekaip negali išvengti norėdamas patekti į savo, net ir idealų butą. Tavo šviežią remontą niekais gali paversti prakiuręs stogas ar patvinęs rūsys. Taupiausio šeimininko pastangas vėjais paverčia bendras atsiskaitymas už šildymą ir vadinamosios "kitos išlaidos". Vos ne kiekvienas daugiabutis namas turi savo "tamsiąsias dėmes" - objektus, kuriais visi, nors ir skirtingai, naudojasi , bet kurios tarsi ir niekam nepriklauso.

 

Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas nurodo, kad šios patalpos priklauso visiems butų savininkams bendrąja daline nuosavybe. Atrodo viskas teisingai - bendro naudojimo patalpos bendrai ir priklauso. Tačiau iš to kyla daugiau klausimų nei atsakymų - atsiranda vadinamoji "kolektyvinio veiksmo" problema.

 

Pirma, žmonės pirkdami butus nežinojo (nesuvokė), kad kartu jie perka ir bendro naudojimo patalpas. Skirtingai nuo paties buto, jos nėra visiems vienodai reikalingos. Pavyzdžiui, yra žmonių, kurie nesinaudoja rūsiu ar liftu, yra žmonių, kurie sutiktų patys plauti laiptinę ir net auginti ten gėles, kiti gi nenori nei cento išleisti, nei piršto pajudinti bendros erdvės labui, paskutiniame aukšte gyvenantiems stogo būklė yra labai aktuali, o kiti gal apskritai "užmiršti", kad namas turi stogą. O apie tai, kad name yra vamzdynai ar šildymo sistema, ir kad jų normaliai veiklai reikalingos investicijos, užmiršta daugelis. Sprendimą dar sunkiau priimti, kai reikalingos apčiuopiamos investicijos, pavyzdžiui, šilumos sistemos modernizavimas ar nenaudojamų patalpų įrengimas, o ne visų gyventojų finansinė padėtis jas leidžia daryti.

 

Galima nesunkiai numanyti, kad jei žmonės būtų pirkę butus, žinodami, kad ir kitos namo dalys priklausys jiems (taigi ir atsakomybė už jų būklę), jų sprendimai galėjo būti pakoreguoti. Kadangi dauguma butų buvo įsigyti už investicinius čekius ne rinkoje, jų kaina nepriklausė nuo konkretaus namo būklės. Tačiau dabar tai be abejo yra vienas svarbesnių faktorių, nulemiančių pirkėjų apsisprendimą, todėl ir kainų diferenciacija yra padidėjusi.

 

"Bendrųjų" plotų bei inžinerinių tinklų eksploatacijos problemos itin paaštrėjo pabrangus komunalinėms paslaugoms. Iš tiesų, neefektyvus šių paslaugų organizavimas (arba visiškas neorganizavimas) visiems žmonėms kainuoja vis brangiau. Todėl labai natūralus žmonių noras mokėti tik už tai, kuo jie naudojasi ir stengtis visais būdais lokalizuotis (įsivesti apskaitos prietaisus, atsijungti nuo centrinio šildymo ir pan.). Tačiau bėda ta, kad kiekvienas mokus žmogus išeidamas iš neefektyvios kolektyvinės sistemos, blogina joje liekančiųjų padėtį. Tai galioja tiek namo centrinio šildymo, tiek valstybinio socialinio draudimo sistemai. Kai išeina tie, kurie nori ir gali savimi pasirūpinti patys, nenorinčių ir/arba negalinčių pasirūpinti koncentracija sistemoje padidėja, todėl "rūpinimosi" našta išauga. Tokiais atvejais paprastai prisimenamos socialistų "tiesos", kad visais pasirūpinti privalo valstybė. Tiems, kurių atmintis siekia bent dešimtmetį, toks "rūpestis" neatrodo patrauklus dėl viską užgožiančio prievartos skonio.

 

Tačiau grįžkime prie valdymo efektyvumo. Racionaliai mąstant visiems gyventojams turėtų rūpėti, kad bendroji nuosavybė būtų valdoma efektyviai. Tačiau tai visiškai nereiškia, kad visi dės pastangas šiam tikslui pasiekti. Nes, viena vertus, dauguma žmonių dar nesuvokia, kad tai daryti turi būtent jie patys, ir kad nuo jų pastangų priklauso galima nauda. Kita vertus, bendrą nuosavybę valdyti nėra paprasta. Visų pirma, žmonių, gyvenamųjų daugiabučiame name (ypač vadinamajame komunaliniame) be tos bendrosios nuosavybės niekas nesieja. Išgyvenę 10-20 metų tame pačiame name, neretai jie nepažįsta netgi artimiausių savo kaimynų, ką jau kalbėti apie visus, pavyzdžiui, devynių ar dvylikos aukštų namo gyventojus. Ir nieko keisto, nes žmonės neturėjo jokių bendrų interesų, jokių darbų, kuriems nudirbti būtų reikėję bendrų veiksmų ar sprendimų. Daug palankesnė padėtis vadinamuosiuose kooperatiniuose arba pastaruoju metu pastatytuose namuose, kur žmonės tapo susieti organizaciniais ryšiais dar statybos metu. Juk kiekvienai bendruomenei susiformuoti reikia laiko ir bendros veiklos. Kaip tik daugiabučių namų gyventojų "nebendruomeniškumas" yra viena pagrindinių priežasčių, dėl kurios šių namų bendrosios patalpos lieka be šeimininko.

 

Kita priežastis yra teisinė. Iki šių metų birželio 20 d. galiojęs Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas numatė tik vieną bendrosios nuosavybės valdymo formą - gyventojų steigiamą bendriją. Bendrija yra juridinis asmuo, ji turi vesti pilną buhalterinę apskaitą, mokėti pelno mokestį bei vykdyti kitas juridinio asmens prievoles. Kadangi namų savininkų bendrija kuriama tik bendros nuosavybės turto valdymo tikslais, o ne tam, kad vykdytų komercinę veiklą, šios prievolės yra rimta kliūtis dėl ko žmonės, nutarę užsiimti bendrosios nuosavybės valdymu (kaip jau minėta straipsnio pradžioje, ne visi mano esant tai reikalinga), to nepadaro. Kadangi priežasčių nekurti bendrijos yra daugiau, nei ją kurti, akivaizdu, kad reikalinga paprastesnė, lankstesnė ir mažiau įpareigojanti bendrosios nuosavybės valdymo forma.

2000 birželio 20 d. priimta nauja įstatymo redakcija numato, kad gyventojai gali valdyti bendrąją dalinę nuosavybę neįkūrę bendrijos, bet sudarę jungtinės veiklos sutartį. Šiame įstatyme taip pat numatoma, kad tuose namuose, kurių gyventojai nėra nei įkūrę bendrijos, nei sudarę jungtinės veiklos sutarties, bendrosios paskirties objektams valdyti skiriamas administratorius. Administratorius valdo tol, kol gyventojai nepasinaudoja savo teise patiems šį darbą atlikti (įkuriant bendriją arba sudarant jungtinės veiklos sutartį). Naujojoje įstatymo redakcijoje numatyta, kad daugiabučio namo gyventojas neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais. Senoji įstatymo redakcija numatė bendrijos narių prievolę vykdyti visus bendrijos sprendimus (kurie priimami paprasta balsų dauguma).

 

Klausimas apie bendrijos ar kitaip organizuotos gyventojų grupės sprendimų prievolę kitaip manantiems gyventojams yra iš principo neišsprendžiamas klausimas. Žmogus gali elgtis kaip tinkamas tik savo nuosavybės ribose. Tais atvejais, kai privačios nuosavybės yra neatsiejamai "surištos" bendrąja nuosavybe, atsiranda būtinybė priimti bendrą sprendimą, taigi, neišvengiamai atsiras žmonių, į kurių nuomonę nebus atsižvelgta. Klausimas yra tik toks, į kurias nuomones bus galimybė neatsižvelgti. Pagal senąją įstatymo redakciją buvo didesnės galimybės iniciatyvoms. Pavyzdžiui, jei bendrija nusprendė investuoti į namą, siekdama ne tik išlaikyti namo esamą būklę, bet ir ją pagerinti, to daryti nelinkę žmonės buvo verčiami investuoti. Turint omenyje, kad daugiabučiuose namuose tebegyvena labai skirtingo finansinio pajėgumo žmonės, tai buvo ne vienos bendrijos problema. Pagal naują įstatymo redakciją bendro sprendimo prievolė išlieka tik teisės aktuose numatytiems būtiniesiems darbams, reikalingiems esamai pastato būklei palaikyti. Taigi, dabartinė įstatymo redakcija labiau atitinka požiūrį "geriau žvirblis saujoj, nei briedis girioj…".

 

Iš tiesų kolektyvinio sprendimo prievolės klausimo reglamentacija įstatyme nėra tokia svarbi. Svarbiausia yra tokių santykių praktika konkrečiame daugiabučiame name. Su kiekvienu nenorinčiu ar negalinčiu investuoti galima susitarti taip, kad visiems būtų naudinga (galima savo įnašą įmokėti ne pinigais, o darbu). Tačiau, kaip jau minėta aukščiau, šio gebėjimo tartis labiausiai ir trūksta daugiabučių gyventojams. Atsitiktinai atsidūrusių vieniems nuo kitų priklausomais žmonių virtimas bendruomene yra ilgas ir lėtas procesas.

 

Tačiau yra labai sveikintina naujosios įstatymo redakcijos nuostata, kad bendros nuosavybės objektus galima valdyti ir neįkūrus bendrijos, bet sudarius jungtinės veiklos sutartį. Toks būdas gerokai sumažins su šiuo valdymu susijusias išlaidas, supaprastins procedūras, padidins gyventojų interesą rūpintis bendrais reikalais.

 

Žinoma, nei šios, nei kitos įstatymo pataisos neišspęs daugiabučių namų problemos. Nes visur, kur yra bendra nuosavybė ir kolektyviniai sprendimai, yra ir nuskriaustų, ir nepatenkintų. Tokie žmonės turi ieškoti kito būsto - namo, kurio gyventojų bendri poreikiai labiau atitinka jo poreikius. Tam labai svarbu, kad valstybė nevaržytų nekilnojamo turto rinkos įvairiais apribojimais, biurokratinėmis procedūromis bei mokesčiais. O žmonėms belieka apsispręsti, kur jie nori ir gali gyventi: individualiame name, kuriame laisvės daugiau, bet darbų ir išlaidų taip pat, ar daugiabučiame name, kuriame rūpesčių ir pinigų reikia mažiau, bet daug daugiau reikia kantrybės ir gebėjimo prisitaikyti.