Jasinskio g. 16a
LT-01112 Vilnius
Tel: 25 26 255
Faks.: 25 26 258
LLRI@LRinka.Lt
 

LT  |  EN

 |   |   |   | 
Atgal  | Spausdinti  | Skaityti

LLRI pozicija: Dėl nekilnojamojo turto mokesčio taikymo tikslingumo

2009-06-04
Šiuo metu Lietuvoje taikomi tokie turto mokesčiai: įmonių, įstaigų, organizacijų nekilnojamojo turto mokestis, nekilnojamąjį turtą ekonominei ar individualiai veiklai naudojančių fizinių asmenų nekilnojamojo turto mokestis, žemės mokestis bei paveldimo turto mokestis.
 
Vyriausybės ruošiasi pateikti Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo pakeitimo projektą, kuriuo siekiama apmokestinti fiziniams asmenims priklausantį nekilnojamąjį (gyvenamosios paskirties) turtą.
 
Lietuvos laisvosios rinkos institutas atkreipia dėmesį, kad nekilnojamojo turto mokestis yra fundamentaliai ydingas ir teikia argumentus dėl šio mokesčio tikslingumo nepriklausomai nuo to, koks būtų pasirinktas mokesčio modelis.
 
1. Mokesčio objektas yra diskriminacinis
 
Nekilnojamojo turto mokesčio objektas yra diskriminacinis, nes iš daugelio vertingų daiktų apmokestinimui pasirenkamas šis vienas. Toks išskyrimas nėra ekonomiškai pagrįstas, o lemtas istorinių aplinkybių, jog šis turtas yra oficialiai registruojamas bei sunkiai nuslepiamas. Apmokestinimui neabejotinai būtų patrauklūs ir kiti daiktai, jei tik jie būtų taip tvarkingai apskaitomi, kaip nekilnojamasis turtas. Istorijoje būta faktų kai apmokestinti langai, barzdos, kiti apčiuopiami objektai. Tačiau šių objektų apmokestinimo, vystantis visuomenei, atsisakyta.
 
2. Mokestis neatitinka „galimybės mokėti“ principo, dėl jo mažėtų žmonių turto vertė
 
Turto turėjimas niekuomet neatspindėjo ir neatspindi pajėgumo mokėti mokesčius – tokias galimybes parodo tik žmogaus pajamos. Jei ankstesniais šimtmečiais pajamų nebuvo įmanoma apčiuopti – dabartinė situacijas yra iš esmės kitokia. Tiek gyventojų pajamų, tiek pridėtinės vertės mokesčiai apmokestina kone be išimties visas asmenų pajamas.
 
Plačiai naudojamas turtingųjų ir prabangos apmokestinimo argumentas yra pasenęs ir neatitinkantis tikrovės. Nekilnojamo turto turi ir jį paveldėję ar atgavę žmonės, ir įsigiję turtą iš skolintų lėšų. Kita vertus, pasiturintys žmonės gali turėti kitokių formų turto (pvz. finansinio, investicinio), tačiau visai neturėti nekilnojamo turto, ir tai nebūtų apmokestinta. Nekilnojamojo turto mokestis nebūtų efektyvi priemonė socialinei atskirčiai mažinti, nes nekilnojamojo turto vertė neatspindi turto turėtojų socialinės padėties. Paveldėtą prabangioje vietoje esantį nekilnojamąjį turtą turintys žmonės turėtų mokėti šį mokestį, net jei jie būtų nepasiturintys, o daug turto kitokia nei nekilnojamasis turtas forma turintys asmenys šio mokesčio neturėtų mokėti, jeigu jų nekilnojamasis turtas nėra brangus. Taigi, nekilnojamojo turto mokesčio įvedimas socialinę atskirtį gali net ir padidinti.
 
Apmokestinimo objektas yra turtas, tačiau turtas pats savaime nekuria pajamų. Situacija, kuomet asmuo turi turto, tačiau ne visuomet – pajamų - yra ypač būdinga Lietuvai, kur nekilnojamojo turto įsigijimas tradiciškai buvo laikomas saugiausia investicija infliacijos ir bankų nestabilumo kontekste. Įvestas mokestis skaudžiai paliestų turto turinčius gyventojus, kurie yra mažiausiai apsaugoti ir susiduria su didelėmis problemomis krizės metu. Mokestis padidintų jų socialinio nesaugumo jausmą bei sumažintų ir taip mažėjančias realiąsias pajamas.
 
Prievolė mokėti nekilnojamojo turto mokestį sumažintų turto atsipirkimą, tačiau žmogaus grynoji palūkanų norma dėl to nepasikeistų, todėl sumažėti turėtų nekilnojamojo turto vertė. Be to, turto vertė mažėja dar ir dėl to, kad atsirastų daugiau norinčių jį parduoti, o būsto paklausa sumažėtų, nes mokestis reikštų papildomus su būsto nuosavybe susijusius kaštus. Dėl to sumažėtų visų nekilnojamąjį turtą turinčių žmonių nekilnojamojo turto vertė.
 
3. Mokestį mokėtų ne tie, kuriuos norima apmokestinti.
 
Teigiama, jog nekilnojamojo turto mokesčio nemokėtų mažas ar vidutines pajamas gaunantys gyventojai, nes būtų taikomas neapmokestinamas minimumas arba būtų apmokestinamas tik antras gyventojų turimas nekilnojamas turtas. Vadinasi, nekilnojamo turto mokestį būtų ketinama taikyti tiems, kurie turi brangų turtą arba turi kelis nekilnojamojo turto objektus.
 
Tačiau jei žmogus turi daugiau nei vieną butą paprastai jis šį butą nuomoja, o jį nuomojasi tie, kurie apskritai neturi jokios nuosavybės. Nekilnojamojo turto mokestis būtų taikomas nuosavybei, o ne žmogui kuriam ji priklauso, todėl turto savininkas šį mokestį perkeltų nuomininkui. Nors rinkos kaina yra veikiama pasiūlos ir paklausos, mokesčiai visuomet apmokestintą prekę pabrangina. Kokią mokesčio dalį nuomotojas galėtų perkelti nuomininkui priklauso nuo rinkos aplinkybių. Labai tikėtina, kad rinkoje esant palankioms aplinkybėms turto savininkas padidintų nuomos kainą, taip nekilnojamo turto mokesčio naštą perkeldamas neturintiems jokio nekilnojamo turto. Toks mokesčio perkėlimas (tax incidence) sąlygoja, kad tikrasis mokesčio mokėtojas būtų ne turto savininkas, kurį siekiama apmokestinti, o kitas asmuo. Taigi, mokesčio našta tektų ne nekilnojamojo turto savininkams, o neturintiems turto apskritai, tačiau jį išsinuomojusiems.
 
4. Tikrovės neatitinkantis apmokestinamosios vertės nustatymas
 
Didžiausia problema taikant šį mokestį – apmokestinamosios turto vertės nustatymas. Apmokestinamajai vertei nustatyti naudojami administraciniai turto vertinimo metodai. Pastarųjų pasirinkimas yra nedidelis, kiekvienas metodas turi rimtų trūkumų. Net ir „rinkos kainos“ nustatymas pagal vidutinę sandorių vertę ar pasitelkiant nepriklausomus vertintojus, yra ydingas dėl neišvengiamo subjektyvumo ir brangumo. „Rinkos kainos“ metodas neatitinka savo esmės ir pavadinimo, nes tikroji rinkos kaina išaiškėja tik parduodant konkretų turtą konkrečiam pirkėjui, konkrečiu laiko momentu. Registrų centro apskaičiuota turto vertė, pasikeitus sąlygoms nekilnojamojo turto rinkoje, toli gražu neatspindi turto rinkos kainos, už kurią turtą būtų galima parduoti.
 
Draudimo tikslais kai kuriais atvejais prasminga taikyti atstatomosios vertės metodą, kai skaičiuojama, kiek kainuotų objektą pastatyti „dabar“. Tačiau apmokestinti turtą pagal vertę, kiek jis kainuotų pastatyti „dabar” yra neprasminga, nes „dabar” jo tokio niekas ir nestatytų. Kritikuotinas ir zonavimo ir pardavimo kainų analogo būdu metodai, nes miesto centre ir senamiestyje ar kitame prestižiniame rajone šalia naujų ir prabangių namų stovi apleisti pastatai.
 
Paskutinis nekilnojamojo turto masinis vertinimas buvo atliktas 2007 m. Nuo to laiko, nekilnojamojo turto kainos smuko apie 25 - 40 proc. Nepriklausomai nuo vertinimo metodo, rinkos vertės nustatymas pagal 2007 m. (t.y. nekilnojamojo turto kainų augimo laikotarpio) duomenis reikštų, kad nekilnojamojo turto vertės visiškai neatitinka realybės, o mokesčių našta būtų nepagrįstai didelė.
 
Visi administraciniai turto vertinimo metodai lemia, kad realusis mokesčio tarifas kiekvienam turtui skiriasi nuo įstatymo nustatytojo, mokesčių našta tampa labai diferencijuota. Galiausiai, nesant objektyvaus vertės mato, neišvengiama piktnaudžiavimų ir subjektyvaus vertinimo. Vertinimo subjektyvumo gali būti išvengiama tik taikant įsigijimo vertės metodą, t.y. apmokestinant tą vertę, už kurią turtas buvo įsigytas ir ją indeksuojant (diskontuojant). Šiuo atveju, atkrenta būtinybė turtą vertinti – turto vertė turi būti tiesiog užfiksuota. Tačiau šis metodas yra kritikuotinas, nes reikėtų nustatyti turto indeksavimo (diskontavimo) kriterijus, o tai vėlgi vestų prie sudėtingo ir tikrovės neatitinkančios vertės nustatymo. Apibendrinant, galima pasakyti, jog nėra tokio vertės nustatymo metodo, kuris atitiktų paskirtį – įvertinti turtą apmokestinimo tikslais. Kadangi vertė būtų nustatoma ne rinkoje, ją nustatytų ne pirkėjas ar pardavėjas, o trečiasis asmuo, turto vertė niekuomet nebūtų pagrįsta.
 
Jeigu nekilnojamojo turto mokestis būtų skaičiuojamas pagal turto plotą, valdžia turėtų nuo sovietinių laikų nematytą teisę nustatyti, kokia yra vienam žmogui reikalingo ploto norma, o „perteklinis“ plotas būtų apmokestintas. Tai reiškia, kad valstybė turėtų teisę kištis į žmonių gyvenimus ir nustatinėti, kas ta norma yra. Kiek ploto žmogui reikia, nusistato pats gyventojas, rinkdamasis savo būstą. Niekas nepirktų didesnio būsto, negu jam reikia, todėl galima sakyti, jog „perteklinio“ būsto ploto kaip tokio ir nėra.
 
5 . Pasikėsinimas į privačios nuosavybės pagrindus
 
Nekilnojamojo turto mokesčio idėja yra pasikėsinimas į privačios nuosavybės pagrindus ir prieštarauja nuosavybės neliečiamumo principui, kadangi apmokestinamas pats nuosavybės turėjimas. Toks mokestis iškreiptų žmonių motyvacijas bei skatintų išlaidavimą - užuot pasirūpinę gyvenamuoju būstu, baimindamiesi potencialaus apmokestinimo, žmonės išleistų santaupas kitiems tikslams. Tai iškreiptų išteklių pasiskirstymą ir sumažintų vartotojų gerovę bei teisingumą.
 
6 . Mokestis turėtų būti sumokėtas iš jau apmokestintų pajamų
 
Visos gyventojų pajamos apmokestinamos, todėl nekilnojamojo turto mokestis turėtų būti sumokėtas iš jau apmokestintų pajamų. Be to, gyventojų turtas yra įsigytas iš jau apmokestintų pajamų. Tokiu būdu pajamos būtų apmokestinamos kelis kartus. Nekilnojamojo turto vertę nulemia ir žemė, ant kurios tas turtas stovi, todėl įvedus nekilnojamojo turto mokestį, ta pati žemė būtų apmokestinta dvigubai. Mokesčio idėja būtų kuriama pajamų apmokestinimo piramidė, kurios vienas iš tikslų – užmaskuoti tikrąjį mokesčių naštos dydį. Daugiapakopis apmokestinimas yra viena iš didžiausių mokesčių sistemos ydų, mažinančių sistemos skaidrumą ir racionalumą.
 
7. Mokestis pagilintų įmonių ir gyventojų apmokestinimo sąlygų skirtumus
 
Teigiama, kad gyventojų nekilnojamojo turto mokestis suvienodintų įmonių ir gyventojų apmokestinimo sąlygas. Šios sąlygos negali būti vienodos, kadangi įmonė turtą naudoja veiklai, tuo tarpu asmuo – dažniausiai gyvenimui. Ne gyvenimui, o ekonominei ar individualiai veiklai naudojamas gyventojų nekilnojamasis turtas jau yra apmokestintas nekilnojamojo turto mokesčiu.
 
Pajamų mokesčiu apmokestinamos pajamos už turto nuomą (15 procentų arba įsigyjant verslo liudijimą, taip pat 6 procentai sveikatos draudimo mokesčio) ir tai yra netiesioginė nekilnojamo turto apmokestinimo forma.
 
Įmonės mokamus mokesčius gali atskaityti iš gaunamų pajamų, tuo tarpu visos gyventojų pajamos yra apmokestintos bruto. Sąlygų suvienodinimas turėtų būti vykdomas ne įvedant naują mokestį gyventojams, o panaikinant nekilnojamojo turto mokestį įmonėms ir turtą ekonominei veiklai naudojantiems gyventojams.
 
8. Skatinimas ne tausoti, „efektyviau“ naudoti, o naikinti nekilnojamąjį turtą
 
Mokestis taptų valstybės reguliavimo ir urbanistinės inžinerijos įrankiu, taikant skirtingus tarifus įvairiuose rajonuose žmonės taptų segreguojami pagal jų pajamas ir socialinę padėtį. Tačiau valstybiniu reguliavimu maksimali nauda nebūtų pasiekta, ji įmanoma tiktai leidžiant žmonėms laisvai rinktis, neįtakojant jų pasirinkimų mokesčiais ar kitais reguliavimais.
 
Neteisingai teigiama, jog mokestis pagelbėtų sunaikinti neprižiūrėtus, apleistus pastatus. Priešingai, mokestis tokiais paverstų šiandien prižiūrėtus namus, daug pastatų apskritai nebūtų pastatyta. Dalis apleistus pastatus turinčių ir „neefektyviai“ juos naudojančių gyventojų šio mokesčio išvengtų: paprastai tokio turto turi asmenys, turintys teisę į įvairias socialines pašalpas ir lengvatas, tad tikėtina, jog jiems būtų suteikta ir nekilnojamojo turto mokesčio lengvata. Naujai statomi namai būtų tokie, jog mokesčių našta slėgtų kuo mažiau, t.y. žmonės būtų skatinami gyventi mažesniame arba mažesnės vertės būste iki įstatyme nustatyto nekilnojamojo turto neapmokestinimo minimumo.
 
9. Skriauda didesnėms šeimoms, prieštaravimas valstybės būsto įsigijimo rėmimo politikai
 
Vyriausybės programoje įtvirtinta nuostata didinti būsto prieinamumą šeimoms, ypač auginančioms vaikus ir turinčioms mažas pajamas. Taip pat žadama parengti jaunų šeimų, auginančių vaikus, apsirūpinimo būstu programą. Be to, gyventojų pajamų mokesčio lengvata būsto palūkanoms galioja asmenims, būstą kreditan įsigijusiems iki 2009 m.
 
Jeigu gyventojas turėtų mokėti nekilnojamojo turto mokestį už būstą, pirktą kreditu, apmokestinta būtų ne tik būsto dalis, už kurią gyventojas jau sumokėjo – apmokestinta būtų ir turto dalis, už kurią dar mokama paskola ir paskolos palūkanos. Nekilnojamojo turto mokestis baustų gyventojus už naudojimąsi kreditų sistema, o būsto turėjimas šiems gyventojams taptų dar brangesniu. Stabilumas yra vienas iš mokesčių sistemos principų, kurį šio mokesčio įvedimas pakirstų: ankstesnės Vyriausybės suteikė paskatas įsigyti būstą (būstą įsigiję asmenys turėjo gyventojų pajamų mokesčio lengvatą), jie nusprendė įsigyti būstą nesant nekilnojamojo turto (taigi, ir būsto paskolų) apmokestinimui. Toks netikėtas valstybės politikos posūkis pažeistų šių žmonių teisėtus lūkesčius, diskredituotų pasitikėjimą valstybe.
 
Nekilnojamojo turto mokestis diskredituotų valstybės šeimų rėmimo politiką, skatintų gyventi po kelis vieno kambario bute. Asmenys, turintys išlaikytinių (vaikų, senelių, neįgalių ar bedarbių šeimos narių ir kt.) paprastai gyvena didesniame būste, nei vieniši žmonės. Nekilnojamojo turto mokestis reikštų, kad apmokestinamas būtų ir vaiko, ir senelių kambarys. Skriaudžiamos būtų didesnės šeimos, kur viename būste kartu gyvena kelios kartos.
 
10. Lėšų surinkimo veiksmingumas būtų mažas
 
Nekilnojamojo turto mokestis yra vienas ydingiausių mokesčių, kurio įvedimui tinkamo laikmečio nėra. Šio mokesčio blogybės yra daug didesnės, nei potencialiai didesnės savivaldybių biudžetų pajamos. Tikėtina, kad nekilnojamojo turto mokestis nebūtų taikomas visam gyventojų nekilnojamajam turtui (būtų įvestas neapmokestinamasis turto dydis ir išimtys įvairioms socialinėms grupėms, galbūt mokestis būtų taikomas ne pirmam būstui ir pan.).
 
Įvairių lengvatų įvedimas reikštų, kad apmokestinamojo turto ir biudžeto pajamų būtų nedaug, tačiau administravimo kaštai santykinai dideli, todėl nekilnojamojo turto mokesčio administravimo veiksmingumas, lyginant su kitais mokesčiais, būtų žymiai mažesnis. Biudžeto problemas siūlome spręsti mažinant biudžeto išlaidas, o ne įvedant naujus mokesčius.
 
11. Netinkama kova su nekilnojamojo turto kainų burbulais
 
Nekilnojamojo turto mokestis dažnai vaizduojamas kaip priemonė kovoti su turto kainų burbulais. Nekilnojamojo turto kainų augimui įtakos turėjo augantys kreditų ištekliai, pingančios paskolos. Valstybės vykdomas būsto kreditų skatinimas taikant gyventojų pajamų mokesčio lengvatą taip pat turėjo įtakos būsto paklausai ir kainų augimui. Tai, kad nekilnojamojo turto mokestis nėra tinkama priemonė kovoti su burbulais patvirtina faktas, jog nekilnojamojo turto kainų burbulų fenomenas reiškėsi ir ten, kur nekilnojamojo turto mokestis taikomas (JAV, Didžiojoje Britanijoje, Ispanijoje ir kt.). Šiose šalyse centriniai bankai nustatinėjo žemas kreditų palūkanas, o valstybės politika koncentravosi ties būsto prieinamumo visiems didinimu. Nekilnojamojo turto kainų burbulus sukūrė žemos kreditų palūkanos ir būsto turėjimą skatinanti valstybės politika, o ne nekilnojamojo turto mokesčio nebuvimas.
 
12. Nekilnojamojo turto mokestis grubiai pažeistų Mokesčių administravimo įstatyme įtvirtintus mokesčių teisingumo, mokesčių mokėtojų lygybės bei visuotinio privalomumo principus
 
Mokestis yra neteisingas, kadangi sąlygotų ne proporcingą pajamų apmokestinimą, o fragmentišką, priklausomai nuo to, kas taptų tikruoju mokesčio mokėtoju. Nekilnojamo turto mokestis savo esme negalėtų užtikrinti mokesčių mokėtojų lygybės, kadangi įmonė ir asmuo nekilnojamu turtu naudojasi skirtingais pagrindais ir tikslais, įmonių pajamos nebūtų apmokestinamos. Nekilnojamojo turto mokesčio lengvatos pažeistų proporcingą naštos pasiskirstymą, taip pažeidžiant visuotinio privalomumo principą.
 
Išvada. Nekilnojamojo turto mokestis yra žalingas žmonėms, privačios nuosavybės institutui, iškreipia žmonių motyvacijas ir rinkos procesus. Mokestis pažeistų Mokesčių administravimo įstatyme įtvirtintus mokesčių sistemos principus, todėl nekilnojamo turto mokestis gyventojams neturėtų būti įvedamas, priešingai - turėtų būti atsisakoma mokesčio taikymo tiek žemei, tiek įmonių ir ekonominei ar individualiai veiklai naudojančių gyventojų nekilnojamam turtui.