Nuosavybė leidžia laisvai mainytis fiziniais daiktais, kitaip tariant, - veikti rinkai. Nuosavybė suteikia pagrindus asmens saugumui, duoda daiktams jais besirūpinančius savininkus, o realus nuosavybės saugumas yra ekonominės plėtros prielaida.
Nuosavybės teisė, tai įvairių teisių, kaip elgtis su savo daiktu visuma - teisė naudotis, teisė atiduoti, teisė parduoti, teisė keisti daikto savybes. Nuosavybės teisių absoliutumas pabrėžiamas fraze, kad nuosavybės teisė galiausiai apima ir teisę daiktą sunaikinti. Teisės aktai įvairiais būdais riboja savininko teises naudotis savo nekilnojamais daiktais savo nuožiūra – žemei, pastatams ir kitiems nekilnojamojo turto objektams nustatyta begalė apribojimų. Naudojantis ar keičiant juos būtini įvairių valstybės institucijų leidimai.
Verta panagrinėti, kaip valstybės reguliavimu yra prarandama pilnavertė privati nuosavybė, antra, ar neatsitiko taip, kad savininkui iš nuosavybės teisės liko tik vardas, o realus žemės ar pastato savininkas yra valstybė ir jos institucijos?
Teisių ribojimo motyvai
Nuosavybės teisių apimtį gali riboti sutartiniai asmens įsipareigojimai, natūrali žmonių sugyvenimo tvarka arba valstybės teisės aktais nurodyti įpareigojimai. Pavyzdžiui, sutartiniu įpareigojimu laikomas servitutas, leidžiantis kitam asmeniui atlikti kažkokius veiksmus svetimame sklype – pasinaudoti keliu ar šuliniu. Tačiau savininkui svarbiausi ne tie nuosavybės teisių apribojimai, kuriuos jis pats gali pasirinkti ir kurie atsiranda savanorišku – sutartiniu pagrindu, o tie, kuriuos teisės aktais nustato valstybės institucijos.
Būtinybę nustatyti įvairius apribojimus valstybė motyvuoja išoriniu poveikiu (dažniausiai neigiamu), kurį daro nekilnojamieji daiktai, o savininkai už tai nesusimoka, ir tuo, kad tik valstybė reguliavimu gali suteikti visuomenei viešąsias gėrybes – ežerų pakrantes, nesudarkytus kraštovaizdžius, vamzdžius, elektros laidus, kelius ar kitus visiems reikalingus, tačiau kiekvieno atskirai ne(į)perkamus dalykus. Šie pagrindiniai motyvai realizuojami įvairiausiomis formomis – nustatant žemės naudojimo paskirtį, rengiant teritorijų planus ir nustatant privalomus naudojimo įpareigojimus sklypų savininkams, reikalaujama gauti leidimą prieš pradedant privačias statybas, uždedant žemės mokestį ir t.t.
Reguliavimo motyvų kritika verta atskiros diskusijos, derėtų tik priminti, jog daugelį kitų žmonių poreikių jau kuris laikas Lietuvoje užtikrina rinkos veikimas, o žemės rinkos reguliavime tebėra laikomasi centrinio planavimo.
Nuosavybės atėmimas konfiskuojant
Grubiausia nuosavybės teisės apribojimo forma yra jos atėmimas. Tokia totalitarinių režimų priemonė gyva ir šiandienos demokratinėse valstybėse – nuosavybė paimama visuomenės poreikiams patenkinti. Tokią galimybę savininkui teisingai atlyginant numato ir Lietuvos, ir kitų valstybių konstitucijos ar įstatymai. Tačiau nuosavybės teisių panaikinimas įmanomas ir nepaimant žemės vienu ypu - teisės aktais ribojant nuosavybės teisių turinį vykdomas laipsniškas reguliacinis nuosavybės paėmimas. Kaip šį procesą įvardijo škotų filosofas D. Hume, „retai visa laisvė prarandama iš karto“.
Žemės paėmimą visuomenės poreikiams pati visuomenė sutinka nepalankiai ir vertina kaip pavojų nuosavybės teisėmis pagrįstai ekonominei tvarkai. Todėl siekiant riboti ir reguliuoti žemės paėmimą yra parengta detali paėmimo procedūra, teisme galima skųsti sprendimo pagrįstumą, kvestionuoti visuomenės poreikį paimti konkretų žemės sklypą ir galiausiai ginčyti siūlomą kainą. Tačiau reguliavimu konfiskuojamų teisių ginčyti ar galimybių dėl jų kovoti teisinė sistema praktiškai nesudaro. Nuosavybės paėmimas nėra retas reiškinys Lietuvoje: Kauno apskritis stengiasi paimti žemę iš savininkų, pasipainiojusių po laisvosios ekonominės zonos volu; Vilniaus aplinkkeliai suplanuoti per privačias žemes, kurias teks nupirkti arba teisingai atlyginus paimti.
Teisių perskirstymas
Kai savininkų teisės yra ribojamos, kažkieno teisės yra plečiamos. Kai mieste ribojamas privačių pastatų aukštingumas – plečiamos miestiečių „teisės“ į dailią miesto panoramą. Kai būtinas leidimas, kad praplėstume langą į sodą – įgyvendinamos visuomenės teisės į išsaugotą architektūrinį paveldą. Tačiau taip perskirstant teises savininkai praranda ekonomiškai vertingas teises (na, pasistatyti aukštesnį pastatą) ir įgauna labai rimtas ir suvaržančias pareigas, pavyzdžiui, įpareigojimą detaliai perplanuoti sklypą norint savo žemės ūkio paskirties žemėje statyti sau gyvenamąjį namą. Kitoje svarstyklių pusėje įgyta kiekvieno visuomenės nario teisė į išsaugotą paveldą ar miesto vaizdą be aukštaūgių yra sunkiai apčiuopiama, sudėtingai teisiškai apginama ir kiekvienam bendrasavininkiui atskirai mažai ekonomiškai vertinga - juk praktiškai sudėtinga "išnaudoti" gabalėlį "savo" pajūrio ar disponuoti teise į "savo" kraštovaizdžio dalį. Kažkur prarastą naudą – velnias sugaudo.
Teises perskirsto Seimas, leisdamas įstatymus, Vyriausybė, savivaldybių tarybos, tvirtindamos bendruosius ir detaliuosius teritorijų planus. Bendrųjų planų rengimas ir tvirtinimas yra nuosavybės teisių perskirstymo katilas. Ten nusprendžiama, kaip bus plečiamos teritorijos ir atskiri sklypai, ten yra nusprendžiama, kokia naudojimo įpareigojimų našta nukris ant privataus savininko. Tai yra maišas, iš kurio lenda planavimo laimėtojų ylos.
Planavimo laimėtojai yra ir patys planuotojai, nes turintis sprendimo galią valdininkas ar institucija tokios ekonominių sprendimų įtakos neatsisakys.
Planavimo teisių nacionalizavimas
Planavimas yra numatomų pokyčių darbotvarkė. Žemės rinkos reguliavimas Lietuvoje faktiškai nacionalizavo sprendimų dėl žemės sklypų ar pastatų keitimo priėmimą. Pagal Žemės įstatymą, privatus savininkas turi laikytis nustatytos žemės naudojimo paskirties, naudojimo būdo ir pobūdžio, bendrojo ir detaliojo planų reikalavimų bei nustatytų specialiųjų žemės naudojimo sąlygų. Formaliai šiuos sprendimus tvirtina savivaldybių tarybos, tačiau realiai sprendimai dėl atskirų įpareigojimų priimami savivaldybių koridoriuose, prie konkrečių valdininkų „langelių“ arba „stalčių“. Rinkos dalyviai nuolat gyvena ir dirba besikeičiančių aplinkybių pasaulyje, pasirengimas nuspėti pokyčius, keistis ir lanksčiai prie jų prisitaikyti yra verslo išlikimo garantas. Verslas, susijęs su žemės rinka ir nekilnojamiems daiktams uždėtais apribojimais, paskui save velka valstybinio suplanavimo naštą ir sunkumus keistis.
Galima pagrįstai teigti, kad savininkui priklausančių nuosavybės teisių apimtis yra sumažinę įvairūs reguliavimai. Naudoti, planuoti pokyčius, parduoti ar atlikti kitus veiksmus su savo nekilnojamais daiktais reikia leidimų. Už teisės aktais įtvirtintus dalinius nuosavybės teisės apribojimus kompensacija realiai nenumatyta ir neįmanoma.
Diskusija, ar valstybė jau yra pakankamai paėmusi teisių nuosavybės, kad savininko statusas nebetektų savo turinio, yra mokslinio-sportinio pobūdžio. Tačiau kiekvieną kartą keičiant žemę reguliuojančius įstatymus ir stumiant savininką nuo sprendimų dėl savo turto priėmimo savininku įtvirtinama valstybė ar jos pareigūnas.
